L’argomento delle manutenzioni è molto sentito quando esiste un rapporto fra persone diverse: è il caso dei condomini o delle locazioni. L’argomento diventa ancor più spinoso quando c’è da distinguere una manutenzione ordinaria da una manutenzione straordinaria.
La differenza tra le due casistiche infatti comporta variazioni importanti nella gestione dei lavori stessi. Basti pensare a ciò che accade nei rapporti di locazione, in cui i lavori di manutenzione ordinaria sono a totale carico dell’affittuario dell’immobile, mentre le manutenzioni straordinarie prevedono la partecipazione alle spese da parte del proprietario dell’immobile stesso. Inoltre tale distinzione è essenziale anche nell’ambito della possibilità di ricevere benefici fiscali a seconda dei lavori che si stanno svolgendo. Le manutenzioni straordinarie infatti forniscono il diritto di ottenere un incentivo elargito sotto forma di detrazione fiscale al 50%.
Infine l’importanza di saper distinguere l’ordinario dallo straordinario è fondamentale per capire se l’intervento che si va ad effettuare necessita di un titolo autorizzativo da parte del Comune in cui si risiede, onde evitare di incappare in sanzioni particolarmente elevate.
Occorre dunque definire le due categorie di lavori in modo deciso e netto per non incorrere in errori e ritrovarsi ad affrontare spiacevoli sorprese.
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La manutenzione ordinaria
Normalmente sotto la voce manutenzione ordinaria vanno a finire quelle opere attraverso le quali si effettuano riparazioni, rinnovamento o sostituzione delle finiture degli edifici, nonché gli interventi finalizzati a mantenere efficienti gli impianti della struttura (elettrico, idraulico e termico). Rientra invece sempre nella manutenzione straordinaria qualsiasi intervento sulla muratura dell’edificio.
Per individuare compiutamente quali siano gli interventi che rientrano nelle manutenzioni ordinarie bisogna far affidamento al Testo unico dell’edilizia: il principio evidenziato in questo testo normativo stabilisce che quando ad una mera sostituzione si aggiunge un elemento di innovazione, allora si parla di manutenzione straordinaria.
E’ proprio in virtù di questo principio che chi effettua un intervento di manutenzione sostituendo una caldaia obsoleta con una ad alta efficienza energetica, può beneficiare dell’incentivo della detrazione al 50%.
Le semplici sostituzioni dunque rientrano sempre nella voce di manutenzione ordinaria qualora non intervenga un miglioramento dell’efficienza e delle prestazioni di tale bene.
La manutenzione straordinaria
Possiamo definire la manutenzione straordinaria quella vasta serie di interventi effettuati su una struttura che si pongono con una complessità maggiore rispetto ad una manutenzione ordinaria, ma certamente meno impegnativa rispetto ad una ristrutturazione. L’elemento fondamentale utile a distinguere tra ordinaria e straordinaria, risiede nel fatto che quest’ultima deve sempre contenere un elemento di innovazione.
Poniamo l’esempio del rifacimento di un bagno: la sola sostituzione dei sanitari va classificata come ordinaria, tuttavia se si sposta un tramezzo o se si allarga una porta, dato che si interviene sulle murature, allora l’intervento deve essere classificato come manutenzione straordinaria.
Per quanto riguarda l’efficientamento energetico, tutti gli interventi effettuati rientrano nella categoria delle manutenzioni straordinarie: è anche grazie a tale motivo che in molti hanno provveduto a sostituire infissi, caldaie, o hanno installato condizionatori a pompa di calore.
