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Donazione immobili: come funziona?
La donazione di un immobile è una procedura che può generare più di un dubbio e le domande più frequenti riguardano il valore dell’immobile e nello specifico il modo con cui lo si stabilisce, le imposte vigenti sulla donazione e come viene redatto un atto di donazione. Chi intende trasferire un proprio immobile in forma gratuita lo può fare attraverso la donazione: si tratta di contratto che viene stipulato fra due parti con cui un immobile passa a titolo gratuito da un donante ad un donatario, i quali devono manifestare la loro volontà, in modo reciproco, di dare e ricevere affinché il contratto abbia validità.
Esista la possibilità che una donazione possa essere revocata se entrambe le parti si trovano d’accordo sulla revoca, ma è possibile che il contratto venga invalidato anche in mancanza di accordo fra donante e donatario. I casi sono principalmente due: quando il donatario commette atti di una certa gravità verso il donante o i suoi famigliari o quando il donante scopre di avere discendenti in un momento successivo alla donazione dell’immobile.
Per avere validità, la donazione che riguarda i beni immobili deve essere un atto pubblico, dunque richiede la presenza di un notaio e di due testimoni e ciò avviene in qualunque caso, senza che si tenga conto del valore dell’immobile. Il contratto viene considerato nullo in assenza di uno o più di questi requisiti. In che modo si determina il valore dell’immobile che viene dato in donazione? Per quanto concerne la piena proprietà, il valore corrisponde all’effettivo valore dell’immobile nella data in cui viene stipulato il contratto di donazione.
Per la proprietà “gravata da diritti reali di godimento“, il valore è il frutto della differenza fra il valore che corrisponde alla piena proprietà e quello del diritto che grava su di essa. Infine per i diritti concernenti “usufrutto, uso e abitazione“, il valore si calcola tramite la moltiplicazione del valore della piena proprietà per il coefficiente che riguarda l’età di chi usufruisce del diritto e per il tasso di interesse. Sulla donazione degli immobili sono previste delle imposte, le cui aliquote sono le stesse che vengono applicate sulle successioni e si differenziano in base al rapporto di parentela che intercorre fra chi dona e chi riceve l’immobile.
Per i parenti in linea diretta e per il coniuge l’aliquota è al 4% e va calcolata sul valore che eccede 1 milione di euro per ciascuno dei beneficiari. Per i fratelli e le sorelle, invece, l’aliquota è al 6% e in questo caso si calcola sul valore eccedente 100 mila euro per ogni beneficiario. Per i restanti parenti – sino al quarto grado per quelli “affini in linea retta” e sino al terzo grado per quelli “affini in linea collaterale” – l’aliquota è sempre al 6%, ma va calcolata sul valore complessivo dell’immobile, senza nessuna franchigia. Oltre alle aliquote, sono previste poi altre imposte per la donazione di un immobile o del cosiddetto diritto reale immobiliare.
Le tasse da versare allo Stato sono l’imposta ipotecaria, che corrisponde al 2% del valore totale dell’immobile, e l’imposta catastale, equivalente all’1% sempre da calcolare sul valore complessivo dell’immobile. La donazione può essere effettuata dal donante solamente se quest’ultimo dispone pienamente dei propri beni. Per quanto riguarda le altre imposte che riguardano i beni dati in donazione, queste sono a carico del donatario, che una volta ricevuto il bene immobile dovrà provvedere a pagare le tasse che gravano su di esso.
