E’ in crescita il numero di proprietari di immobili che decidono di affittare avvalendosi del contratto con cedolare secca. Vediamo di cosa si tratta e quali vantaggi comporta al locatore e al conduttore.
Indice
Contratto con Cedolare Secca: che cos’è
Il contratto con cedolare secca è una scrittura privata a valenza giuridica dove il locatore concede in locazione al conduttore l’immobile di sua proprietà. Nel documento vengono trascritte le generalità delle parti, i dati identificativi l’immobile, la durata del contratto, le tabelle millesimali, la destinazione d’uso, le voci che comportano la risoluzione del contratto quali il mancato pagamento dei canoni, la sublocazione, danni arrecati all’abitazione, eventuali modifiche apportate all’abitazione senza il consenso scritto del proprietario. Per di più vengono menzionati gli obblighi delle parti. Nel contratto, inoltre, il locatore dichiara esplicitamente di avvalersi della tassazione prevista dal decreto legge n. 23 del 14 marzo 2011. Il conduttore si obbliga a rispettare quanto espressamente dichiarato sul documento per non incorrere in procedure penali da parte del locatore.
Cedolare secca: perché serve
Il locatore deve compilare il contratto con cedolare secca qualora voglia avvalersi di questo regime fiscale e deve comunicarlo all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione dello stesso. Con la cedolare secca il locatore non versa al fisco nè l’imposta Irpef, nè le addizionali che gravano sui fabbricati, ma un’imposta sostitutiva.
Per usufruire dell’agevolazione fiscale gli immobili oggetto di locazione devono appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 ad esclusione di A10. L’opzione della cedolare secca ha efficacia per tutta la durata del contratto di locazione. Al locatore è permesso di revocare l’opzione, ma è obbligato a comunicarlo al conduttore con il modello RLI, almeno 30 giorni prima dalla scadenza annuale del contratto. Per tutte le locazioni che hanno durata di 30 giorni e non necessitano della stipula di un contratto, il locatore può avvalersi della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi. Al momento della registrazione del contratto con cedolare secca il locatore e il conduttore non sono tenuti al pagamento dell’imposta di registro e durante il periodo di locazione il canone non subirà nessuna maggiorazione su base ISTAT.
Vantaggi del locatore nel contratto con cedolare secca
Pagare le tasse non piace a nessuno, tanto meno quelle che colpiscono gli immobili, per questo i locatori concordano con gli affittuari l’importo del canone mensile e scelgono di registrare un contratto con cedolare secca. Il primo vantaggio che ne ottiene il locatore è pagare allo Stato un’imposta sostitutiva del 21% che viene calcolata sul canone annuale di affitto stabilito dalle parti. E’ ammessa l’applicazione dell’aliquota ridotta del 15% qualora l’immobile fosse ubicato in un Comune dove è riconosciuta una carenza abitativa. La percentuale scende al 10% se il contratto di locazione viene registrato in uno dei Comuni colpiti da eventi calamitosi. Ma i vantaggi per il locatore non finiscono qui. Stipulando un contratto con cedolare secca viene esonerato dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
Vantaggi del conduttore
A trarne vantaggi dalla registrazione di un contratto con cedolare secca non è soltanto il locatore, ma anche il conduttore. Difatti non è tenuto a versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo che grava per metà anche sul locatore, poiché con la cedolare secca queste due tasse vengono abolite. Inoltre un semplice contratto di locazione prevede che ogni anno il canone di affitto venga aggiornato sulla base dell’indice ISTAT. Questo comporta un costo variabile nel tempo, di conseguenza il conduttore si troverebbe ogni anno a pagare una rata che tende sempre ad aumentare. Con la cedolare secca il canone rimane fisso per tutta la durata del contratto di locazione.