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Cos’è il certificato di abitabilità di un immobile?
Per comprendere meglio cosa sia questo tipo di certificazione è opportuno iniziare a conoscere la differenza tra agibilità ed abitabilità.
Il certificato di agibilità, che rilascia il Comune, serve per attestare che l’immobile rispetti le normative in termini di igiene e salubrità. Tutte le volte che si costruisce o che si ristruttura in maniera imponente un edificio, si deve presentare istanza per avere il documento. Questo deve avvenire prima di usare la casa. La certificazione è necessaria anche nel momento in cui si cambia la destinazione d’uso dell’alloggio, della casa, dell’ufficio o del negozio.
In passato il certificato di abitabilità si riferiva all’edilizia residenziale, ovvero alle abitazioni, mentre il certificato di agibilità riguardava gli edifici che prevedevano l’accesso del pubblico, come uffici e negozi. Il “Testo Unico dell’edilizia” ha cancellato la differenza e la certificazione unica si riferisce all'”agibilità”. Si possono usare entrambi i termini, sapendo che sono oramai la stessa cosa.
L’istanza del certificato di abitabilità e agibilità
Una volta conclusi i lavori, non oltre i 15 giorni successivi, ci si deve presentare allo “Sportello Unico” comunale e presentare la richiesta per l’ottenimento del certificato abitabilità.
Il firmatario deve essere la stessa persona a cui sono intestati i permessi di avvio e realizzazione delle opere edili. In caso di inadempienza si è soggetti ad una sanzione che varia tra 77 e 464 euro. Oltre al modulo per l’istanza sono necessari alcuni documenti da allegare. Nella maggior parte dei casi è richiesta una marca da bollo. Ogni amministrazione disciplina le proprie regole, tuttavia la normativa nazionale ne prevede alcuni d’obbligo per tutti:
- La ricevuta del Catasto che attesta la presentazione della documentazione relativa alle modifiche o alla costruzione dell’immobile.
- Una dichiarazione che confermi il rispetto dei contenuti progettuali approvati prima dell’inizio lavori, nonché la “prosciugatura dei muri” e la “salubrità degli ambienti”.
- La documentazione che certifica il rispetto delle leggi in materia di sicurezza riguardanti l’impiantisca dell’immobile. Tale certificazione deve essere prodotta dalle imprese che hanno eseguito i lavori.
- La documentazione che dimostra il “collaudo statico” delle strutture della costruzione.
- I documenti che provino l’adozione di misure di abbattimento delle barriere architettoniche per consentire l’accesso ai diversamente abili.
É bene fare riferimento non solo alla normativa nazionale. Le leggi regionali risultano essere la base di partenza per i Comuni. All’interno si trovano i riferimenti relativi alla definizione dei documenti che chiedono gli enti locali.
Il Regolamento edilizio del comune in cui si realizzano le opere fornisce tutte le informazioni del caso e quindi i requisiti e l’elenco degli incartamenti richiesti a chi presenta l’istanza per il certificato di abitabilità.
L’Azienda Sanitaria Locale provvede a fare un’ispezione e quindi fornisce il proprio parere. Se è positivo, dopo 30 giorni, facendo valere la regola del silenzio assenso, si intende approvato dal Comune. Se chi presenta l’istanza sostituisce il parere sanitario con un’autodichiarazione, i giorni da calcolare sono 60. L’ente locale ha comunque la facoltà, prima che termini il periodo indicato, di fare una verifica in loco.
Il “Decreto del Fare” consente di presentare una dichiarazione da parte del direttore dei lavori, oppure di un professionista autorizzato che sostituisce il certificato di abitabilità. Si devono allegare comunque i documenti previsti.
Cosa succede per l’acquisto o la vendita dell’immobile?
Nel caso in cui l’immobile sia di nuova costruzione, oppure appena ristrutturato, potrebbe non essere disponibile il documento, perché non sono ancora trascorsi i trenta o sessanta giorni dalla richiesta. In questo caso si fornisce all’acquirente la prova dell’avvenuta istanza. Inoltre è possibile sottoscrivere un accordo in cui il venditore passi all’acquirente l’obbligo di presentare la domanda al Comune. Questo può avvenire se si rientra nei limiti temporali previsti dalla legge.
L’assenza del certificato di agibilità non annulla il contratto, ma rappresenta un danno per l’acquirente, che ha diritto a chiedere un risarcimento. Vi è, tuttavia, una situazione in cui è contemplata l’invalidazione contrattuale: la locazione. La mancanza della certificazione concede, a colui che prende in affitto un immobile, la possibilità di annullare il contratto, senza penali.
Regolarità urbanistica
Il certificato di agibilità dimostra solamente che l’immobile è abitabile e rispetta le condizioni igieniche, energetiche e di sicurezza necessarie. Non attesta la regolarità urbanistica.
