Indice
La destinazione d’uso degli immobili
Il cambio destinazione d’uso consente di modificare la funzione alla quale l’unità immobiliare è adibita.
Nel linguaggio urbanistico si usa l’espressione destinazione d’uso per indicare l’insieme delle finalità e delle modalità di utilizzo di una costruzione edilizia. Alcune delle principali destinazioni d’uso sono: industriale, residenziale e commerciale. Accade, comunque, che si verifichi il bisogno o la scelta di modificare la destinazione per cui l’immobile o il locale è stato realizzato ed usato per anni. È possibile, per esempio, che si voglia trasformare un’abitazione in ufficio oppure il contrario o anche cambiare un locale commerciale a pian terreno in una casa e molte altre combinazioni, in base alle necessità. In base all’utilizzo dell’ambiente occorre attenersi a specifiche prescrizioni igieniche. Inoltre in un locale adibito a negozio il rapporto tra area fenestrata e quella della stanza sarà differente rispetto a quello di un appartamento.
Le norme del PRG
Il cambio di destinazione d’uso viene effettuato dal punto di vista catastale ed urbanistico. La trasformazione deve assolutamente essere fatta con domanda dei titoli di autorizzazione, altrimenti si commette un abuso edilizio. Non è detto però che il cambio sia previsto dalle normative del posto in cui è ubicato l’edificio ed occorre controllare le Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune. Quindi non esistono regole valide in tutto il Paese. Inoltre potrebbe essere il caso di effettuare dei lavori per modificare la struttura della costruzione per renderla adatta al cambio di destinazione. Un esempio è l’intervento di creazione dell’ambiente cucina, con allaccio del metano, in un locale usato fino a quel momento come esercizio commerciale, ma che deve diventare un’abitazione.
L’autorizzazione urbanistica
Se il cambio destinazione d’uso non prevede interventi edilizi, può essere sufficiente presentare la Denuncia di Inizio Attività (DIA), sottoscritta da un geometra qualificato. Ci sono comunque Comuni che permettono di ricorrere alla , secondo la legge 30 luglio 2010 n° 122. Quando, al contrario, è il caso di effettuare dei lavori di modifica è necessario il permesso di costruire. 
Comunque il cambio può comportare delle spese di urbanizzazione obbligatorie ed elevate, variabili secondo le normative della Regione di appartenenza dell’immobile. Quando la trasformazione di un locale è all’interno di un condominio, è bene sottolineare che il regolamento interno potrebbe vietarla, anche se per il PRG non ci fossero problemi. In questo caso la questione deve essere prima sottoposta all’assemblea condominiale.
I cambi urbanisticamente rilevanti
Il decreto Sblocca Italia, il n° 133 del 12 settembre 2014, ha semplificato i cambi di destinazione urbanisticamente rilevanti. Sono state definite quattro categorie: residenziale e turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, rurale e commerciale. I cambi riguardano il passaggio tra le diverse categorie, con o senza il bisogno di lavori. I passaggi invece tra destinazioni appartenenti alla stessa categoria sono effettuabili tranquillamente, come per esempio trasformare un immobile adibito ad hotel in una casa.
L’autorizzazione catastale
Dal punto di vista catastale, mentre si ottiene il titolo autorizzativo ed eventualmente ad effettuare opere edilizie, occorre la presentazione di cambio d’uso catastale all’ex ufficio dell’
Agenzia del Territorio perché ciò comporta anche una variazione delle imposte come IMU, TASI e TARI. Inoltre, prima di usare l’edificio come nuova destinazione, occorrerà avere il Certificato di Agibilità dal Comune, fornendo anche i permessi, la dichiarazione di variazione catastale ed eventuale altra documentazione.
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Cambio destinazione d’uso con opere
La normativa distingue due tipologie di cambio destinazione d’uso, a seconda che si tratti di un cambio destinazione d’uso strutturale o più semplicemente funzionale.
Quando il cambio destinazione d’uso comporta una modifica relativa alla struttura dell’edificio esistente, occorre richiedere il permesso di costruire, ossia la cosiddetta Super DIA. Come è facile immaginare, la nuova destinazione d’uso dell’unità immobiliare dovrà tener conto delle linee tracciate dal Piano Regolatore Generale del Comune in cui è sito l’immobile.
Cambio di destinazione d’uso senza opere
Qualora il cambio di destinazione d’uso non comporti alcuna modifica strutturale dell’immobile ma è circiscritta ad un mutamento della funzione a cui esso è destinato, si parla di mutamento funzionale o mutamento funzionale della destinazione d’uso. In questo caso, è sufficiente presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
È bene ricordare però che le procedure per il cambio di destinazione sono disciplinate dagli strumenti urbanistici del Comune, primo fra tutti il Piano Regolatore.
Il servizio del geometra
Essendo tutte queste operazioni piuttosto complesse, con regole diverse in base alle Regioni e ai Comuni, bisogna rivolgersi al geometra per effettuare le pratiche. Il tempo necessario per il cambio di destinazione d’uso, senza interventi di modifica strutturale, sono abbastanza veloci. Al geometra ci vorranno solo alcuni giorni per le indagini del caso, per avere l’autorizzazione dal catasto, per seguire i rilievi, i disegni e la relazione. In una settimana o, al massimo, 10 giorni, la documentazione sarà consegnata all’ufficio del protocollo. Nel caso invece in cui siano necessari dei lavori, ci sarà bisogno di un po’ di tempo in più, secondo le particolari difficoltà delle circostanze. I costi totali del cambio comprendono le spese delle opere edilizie, se il caso lo richiede, l’onorario del professionista che effettua le pratiche urbanistiche e catastali, ed eventualmente la direzione dei lavori, più il pagamento degli obblighi di urbanizzazione.
