Indice
Che cos’è l’accatastamento
Ogni immobile è censito ai fini fiscali grazie ad una pratica denominata accatastamento che ne definisce l’esistenza sia fiscale che giuridica.
L’accatastamento immobili è obbligatorio e l’Agenzia delle Entrate procede al calcolo di alcune imposte (come, ad esempio, Imu ed Irpef) proprio in base ai dati catastali.
Inoltre l’accatastamento è imprescindibile ai fini della redazione del certificato di agibilità e, non a caso, va allegato alla comunicazione di fine lavori.
Lo scopo dell’accatastamento è quello di identificare in maniera univoca un immobile attraverso degli specifici dati tecnici e descrittivi ed attraverso la sua planimetria.
Quando è necessario accatastare un immobile
Il principio alla base della necessità di procedere ad un accatastamento fabbricati è quello per cui ogni immobile deve essere dotato di una rendita catastale: di conseguenza, se si tratta di una nuova costruzione, esso deve essere necessariamente accatastato.
Tuttavia esistono una serie di interventi sui fabbricati esistenti, o di eventi che li riguardano, che sono all’origine di una variazione della rendita catastale, per cui risulta necessario dover procedere ad un nuovo accatastamento immobili o, se vogliamo, ad una modifica dello stesso.
Questi interventi possono consistere in un ampliamento, in un frazionamento, in un cambio di destinazione d’uso, in una fusione di 2 o più unità immobiliari o nella modifica degli spazi interni. A questi casi vanno aggiunti quelli di una variazione dei dati toponomastici e quelli di ripristino dell’esatta rappresentazione grafica (necessaria quando la planimetria depositata risulta essere difforme dalla realtà).
Accatastamento di una nuova costruzione
Il Mappale e i dati identificativi dell’accatastamento
Nel caso di un immobile di nuova costruzione si rende preliminarmente necessaria la redazione, da parte di un tecnico abilitato, di un mappale allo scopo di inserire il fabbricato nella mappa catastale.
Oggi la redazione del mappale viene eseguita, dopo aver ovviamente effettuato un sopralluogo, grazie ad
una strumentazione ottica, oppure GPS, e ad appositi software. A tale scopo il Ministero delle Finanze ha predisposto il cosiddetto DOCFA, ossia il documento catasto fabbricati.
Il mappale, una volta redatto, deve essere presentato agli Uffici Provinciali dell’ex Catasto, il quale provvederà a rilasciare gli identificativi catastali, ossia il foglio, la particella ed il subalterno.
Il professionista abilitato chiamato a redigere il DOCFA deve avere a disposizione l’estratto di mappa, il titolo di proprietà dell’immobile e i dati della pratica edilizia con cui l’immobile stesso è stato modificato o realizzato, oltre naturalmente ai dati di riconoscimento del richiedente (carta d’identità e codice fiscale) e, se già esistenti, ai dati catastali, ai quali si può risalire grazie ad una semplice visura catastale.
Accatastamento fabbricati rurali
L’accatastamento dei fabbricati rurali è obbligatiorio qualora questi non siano ancora presenti nel catasto terreni. Sono esclusi dall’obbligo di accatastamento gli immobili privi di rendita (immobili collabenti, appartenti alla categoria catastale F2) e gli immobili diroccati o ruderi.
Gli immobili collabenti saranno dichiarati tramite la procedura DOCFA, eseguita da un professionista abilitato, mentre gli immobili diroccati possono essere dichiarati direttamente all’Ufficio del Territorio per l’aggiornamento dei dati catastali.
Rendita Catastale e Calcolo rendita catastale
Cos’è la rendita catastale?
La rendita catastale è il reddito assegnato ad ogni singolo immobile ed è attribuita dall’Ufficio del Territorio. La rendita catastale, ai fini dell’Agenzia delle Entrate, costituisce il punto di partenza per il calcolo delle imposte, quali imposte di successione, imposte sulla donazione, imposta di registro, IMU, imposte ipotecarie e catastali. Ad ogni unità immobiliare, dunque, viene assegnata dall’Agenzia delle Entrate rendita catastale.
Come si calcola la rendita catastale?
Per il calcolo della rendita catastale bisogna innanzitutto sapere la categoria catastale di appartenenza e la rendita catastale non rivalutata. Il valore catastale è calcolato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente determinato per legge, che cambia a seconda della categoria catastale alla quale appartiene l’immobile.
Per quanto rigarda il calcolo della rendita catastale dei terreni agricoli, viene preso in considerazione il reddito dominicale non rivalutato.
Il calcolo della rendita catastale è fondamentale al fine della determinazione dell’asse ereditario nelle successioni, sia queste siano legittime o testamentarie. Essa, infatti, contribuisce al calcolo dell’imposta di successione e nelle donazioni.
Valore catastale immobile: calcolo
È possibile conoscere il valore catastale di un immobile estrapolando il dato dall’ultima dichiarazione dei redditi oppure presso l’Ufficio catasto collegato al Comune. Inoltre, è possibile effettuare il calcolo della rendita catastale anche on-line, attraverso la sezione Consultazione rendite catastali presente sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate.
Categorie e classi catastali
Tutti gli immobili sono suddivisi in categorie e classi catastali. La rendita catastale di ogni unità immobiliare sarà dunque calcolata moltiplicando la consistenza catastale, ossia la grandezza dell’immobile, che può essere espressa in vani, mc oppure mq a seconda del gruppo di appartenenza.
- Gruppo A, comprende gli immobili ad uso abitativo e uso ufficio. La consistenza catastale è calcolata in vani.
- Gruppo B, racchiude gli alloggi collettivi e la consistenza viene misurata in metri cubi.
- Gruppo C, alla quale appartengono gli edifici ad uso commerciale e vario. La loro grandezza è calcolata in metri quadrati.
La rendita catastale di un’unità immobiliare si calcola moltiplicando la consistenza catastale per la tariffa d’estimo. Quest’ultima rappresenta il reddito al netto di spese e al lordo di imposte e contributi. Legata alla suddivisione in zone del territorio urbano e alla destinazione d’uso dell’immobile, la tariffa di estimo varia secondo la zona di ubicazione.
Rendita catastale rivalutata 2017: calcolo IMU
Rendita catastale IMU
La tassazione IMU considera come base imponibile il valore dell’immobile moltiplicato per la rendita catastale rivalutata del 5% e per il coefficiente relativo alla categoria o al gruppo catastale a cui appartiene l’unità immobiliare.
Ristrutturazione casa e valore rendita catastale
Le ristrutturazioni influenzano in qualche modo il valore catastale della rendita? Nel caso in cui si debba procedere al pagamento dell’imposta municipale nel momento in cui l’immobile è in fase di ristrutturazione, va considerata la rendita recedente. Dopo aver terminato con i lavori di rifacimento e ristrutturazione, la rendita catastale dovrà essere aggiornata presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
La rendita catastale viene proposta dallo stesso tecnico, in sede di consegna del DOCFA, in base ad una propria stima che pu
L’Agenzia delle Entrate può però, se in disaccordo con la rendita catastale proposta, richiederne la modifica entro il termine di un anno.
In questo caso, viene notificato un accertamento con la nuova rendita catastale al richiedente, che ha 60 giorni di tempo per proporre ricorso.
Dati identificativi dell’immobile
Dati catastali e dati censuari
Un immobile o, per meglio dire, un’unità immobiliare viene definita in maniera univoca da alcuni dati identificativi: i dati identificativi catastali e quelli censuari.
I primi determinano precisamente il territorio dove si trova l’immobile e, come già accennato, consistono nel foglio, nel numero di particella, o numero del mappale, e nel subalterno.
I secondi sono invece indici che determinano alcune caratteristiche dello stesso immobile e che finiscono per valorizzarlo come fonte di reddito imponibile. I dati censuari consistono in: zona censuaria, categoria, classe, consistenza e rendita catastale.
Dati censuari: categorie, classi e determinazione della rendita catastale
Le categorie degli immobili (riclassificate dal D.P.R. 138/1998), che sono a loro volta divise in 5 classi, di cui 3 a destinazione ordinaria (A,B,C) e 2 a destinazione speciale (D,E), forniscono una chiara indicazione della destinazione d’uso del fabbricato e, in definitiva, anche del suo valore, anche se è meglio dire della sua tariffa di base.
Proprio la tariffa di base relativa ad un immobile per la sua appartenenza ad una specifica categoria e, all’interno di una categoria, ad una specificaclasse, determina la rendita catastale, semplicemente moltiplicando quest’ultima per la consistenza, che rappresenta lo spazio che l’immobile occupa sul territorio.